На рынке ипотечного кредитования сформировались условия для начала масштабного роста

Наличие собственного жилья не просто показатель жизненного успеха, в первую очередь это важная часть современного образа жизни россиян. Желание иметь в собственности жилье можно объяснить целым рядом причин: это и национальный менталитет, и плохо развитый рынок труда, и связанная с этим низкая мобильность населения, и регулярные экономические потрясения, и тот факт, что рынок аренды жилья в основном находится в тени, − и так далее вплоть до особенностей российского климата.
В подобных условиях быстро накопить необходимые средства и приобрести жилую недвижимость, не привлекая кредитные ресурсы, могут себе позволить единицы. Поэтому для подавляющего большинства наших сограждан единственным доступным способом улучшить свои жилищные условия является ипотека. Этим объясняется тот факт, что объемы ипотечного кредитования продолжают расти даже во время экономической рецессии: к примеру, за последние десять лет ипотечный портфель российских банков вырос почти в 6 раз.

Комментарий эксперта: Поэтому желающих воспользоваться помощью банков для решения квартирного вопроса, несомненно, порадовало решение Сбербанка снизить ставки по ипотеке. С 10 августа крупнейший банк страны снизил ставки по жилищным кредитам на покупку новостроек и квартир на вторичном рынке на 0.6-2 процента. В результате ставки ипотеки на приобретение жилья в новостройке теперь составляют 7.4-10 процентов, а при покупке жилья на вторичном рынке – 8.9-10 процентов. Кроме того, Сбербанк снизил на 5 процентов минимальный размер первоначального взноса по кредиту на приобретение готового жилья – до 15 процентов.
В последний раз Сбербанк снижал процентные ставки по жилищным кредитам в начале июня. Тогда снижение составило 0.2-0.75 процентного пункта по базовым ипотечным продуктам. Процент при приобретении готового жилья составит 10-11.25 процента, а с учетом акции для молодых семей — 9.5-10.75 процента.
Сбербанк является законодателем мод на рынке кредитования. Как показывает опыт предыдущих лет, после решения Сбербанка с интервалом в две-три недели снижают ставки и остальные банки-лидеры рынка ипотечного кредитования. И процесс, как говорится, уже пошел. В банке «Центр-инвест» ставки начинаются с 9.5 процента для покупки жилья или земельного участка. Также до 9.5 процента снизил ставки по ипотеке «Газпромбанк», при этом минимальный первоначальный взнос теперь составляет 10 процентов от стоимости жилья. В банке «Возрождение» ставка снизилась до 9.99 процента по программе «Новостройки», для вторичного жилья – до 10.7 процента. Ставка «Промсвязьбанка» для первичного рынка установлена на уровне до 10.4 процента, по программам для вторичного рынка – до 10.7 процента годовых.
Еще до нынешнего решения Сбербанка отдельные кредитные организации снова начали предлагать клиентам ипотечные программы без оплаты первоначального взноса, которые до 2014 года пользовались большой популярностью на рынке. В частности, в старых границах Москвы подобные предложения действуют в 34-х новостройках массового сегмента. Суммарно это 14.3 тысячи лотов, или 73 процента от общего количества квартир в жилых комплексах комфорт- и эконом-класса. Правда, ставки по кредитам без первоначального взноса выше, чем в рамках стандартных ипотечных программ.
Объявленное Сбербанком снижение ставок по ипотеке приведет к взрывному росту рынка жилищного кредитования, заявил президент крупнейшей российской финансовой организации Герман Греф. Основываясь на итогах первого полугодия (рост на 30 процентов по сравнению с аналогичным периодом 2016 года), г-н Греф полагает, что рынок ипотеки возвращается к докризисным показателям. «Однако для взрывного роста необходим катализатор. Полагаем, что им станет беспрецедентное снижение ставок и первоначального взноса по ипотечным кредитам, которое банк предлагает с 10 августа», - отметил глава Сбербанка.
Всё это происходит на фоне последовательного снижения ипотечных ставок – в июне они опустились до 11.11 процента годовых, что является историческим минимумом. Также в прошлом месяце глава Минэкономразвития Максим Орешкин сделал прогноз, что ставки по ипотеке могут снизиться до 8-9 процентов в 2018 году. Исторически сложилось, что ставки по ипотеке в среднем на 4 процента выше уровня инфляции. Таким образом, если установленный Центробанком целевой уровень инфляции в 4 процента удастся удержать в течение длительного времени, прогноз г-на Орешкина в 2018 году вполне может реализоваться.
В первом полугодии 2017 года банки выдали 423.5 тысячи ипотечных жилищных кредитов (на 8.6 процента больше, чем в аналогичном периоде 2016 года) на сумму 773 млрд. рублей (рост на 16.3 процента). В целом портфель ипотечных жилищных кредитов увеличился на 11.6 процента год к году и на 1 июля 2017 года составил 4.67 трлн. рублей.
Согласно данным Агентства ипотечного жилищного кредитования, максимальный прирост объемов выданных ипотечных кредитов – на 35 процентов – был зафиксирован в мае 2017 года. При этом для Сбербанка этот месяц стал рекордным за всю историю: выдачи новых кредитов на 5 процентов превысили предыдущий рекорд мая 2014 года (74 млрд. рублей против 71 млрд.). По оценке экспертов АИЖК, объем выдачи ипотеки в 2017 году в целом может вырасти на 10-15 процентов и установить новый рекорд, достигнув 1.8 трлн. рублей.
Отметим, что из выданных в первом полугодии 773 млрд. рублей ипотечных кредитов 264 млрд. рублей пришлось на первичный рынок, а 509 млрд. рублей – на вторичный. Таким образом, основным драйвером роста рынка недвижимости сегодня выступает именно вторичный рынок. Судя по всему, по мере сужения спреда между ежемесячными платежами по ипотеке и стоимостью аренды растет спрос на готовое жилье у сегодняшних арендаторов.
Еще одним следствием снижения процентных ставок стало сокращение расходов россиян на обслуживание ипотечных кредитов. Если в начале 2016 года на выплаты по жилищным кредитам в среднем уходило 49 процентов от зарплаты, то в первом квартале 2017 года – 45 процентов. Такую тенденцию эксперты рынка объясняют исключительно снижением ставок по ипотеке, поскольку реальные доходы россиян в 2016–2017 гг. продолжали снижаться, а средний размер ипотечного кредита даже показал небольшой рост.
Но ключевым фактором развития ипотеки является динамика реальных располагаемых доходов населения. Если из-за стагнации национальной экономики сокращение доходов домохозяйств продолжится, любые самые привлекательные программы жилищного кредитования окажутся бесполезными, и тогда не стоит рассчитывать на взрывной рост рынка жилищного кредитования.

Олег Якушев, эксперт АО ИК «ЦЕРИХ Кэпитал Менеджмент»