Снижение ставок по ипотечным кредитам потребует больше трех лет

Все банкиры уверены, что ставки будут снижаться; вопрос только в том, с какой скоростью.

Оценки будущих ставок по ипотеке уложились в интервал от 6% до 9.5%. Для заемщиков благом будут и 9.5% по сравнению с сегодняшними 11.8% (такова, по данным ЦБ РФ, средневзвешенная ипотечная ставка по итогам марта). Однако журналисты решили порадовать читателей и, ориентируясь на нижнюю границу прогноза, написали о снижении ставок до 6-7% годовых к 2020 году.
Позднее к рассуждениям о необходимости снижения ипотечных ставок присоединился премьер-министр Дмитрий Медведев. По его мнению, за снижением ключевой ставки ЦБ РФ последует соразмерное снижение ставок по ипотечным кредитам. Признавая, что этот вопрос в большей степени относится к компетенции банков, нежели правительства, г-н Медведев, тем не менее, рассчитывает в скором времени выйти на ставку 6-7% по всей стране. «Макроэкономические условия для этого в целом созрели», – заявил премьер-министр, но в то же время признал: «Эту задачу мы уже достаточно давно перед собой ставили».
На новые ориентиры ипотечной политики первыми отреагировали застройщики и риелторы. По их оптимистичным оценкам, при снижении ставок до 6-7% количество сделок с недвижимостью и, как следствие, объемы ипотечного кредитования вырастут не менее чем на 20% – в основном за счет той категории заемщиков, которые не могут позволить себе купить жилье в ипотеку на сегодняшних условиях.
Стоит отметить, что тенденция постепенного снижения ипотечных ставок наблюдается в течение нескольких последних лет. Не последнюю роль в этом процесс сыграла государственная программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках, которая действовала до начала 2017 года. Получая от государства компенсацию части ипотечной ставки, банки смогли улучшить условия кредитования, что, в свою очередь, позволило удовлетворить значительную часть платежеспособного спроса. Однако теперь, после отмены госпрограммы субсидирования ипотеки, банкам приходится жестко конкурировать за качественного заемщика, поэтому в условиях сдержанного сокращения спроса на ипотеку у них нет возможности повышать ставки.
Кроме того, сегодня на возможное снижение ставок по ипотеке оказывает влияние новый фактор – низкая инфляция. Достигнутый уровень в 4% власти рассчитывают удерживать в течение как минимум 2018-2019 гг. Ожидаемая стабилизация на финансовом рынке позволит приступить к планомерному снижению учетной ставки ЦБ РФ, которая сегодня находится на уровне 9.25%. Для оптимистично настроенных банкиров снижение стоимости фондирования для кредитных организаций в совокупности с низкими темпами инфляции дает надежду выстроить систему, характерную для зарубежного финансового рынка, когда ставка по ипотеке составляет в среднем плюс 3 процентных пункта к текущему уровню инфляции.
При формальном подходе 4% инфляции действительно соответствуют 7% годовых по ипотеке на рубеже 2019-2020 гг. Однако мы полагаем подобный сценарий развития маловероятным, поскольку, исходя из сегодняшних реалий, едва ли стоит ожидать снижения учетной ставки ЦБ РФ достаточно быстрыми темпами. Таким образом, в течение ближайших трех лет не стоит рассчитывать ставки по ипотеке ниже 8% годовых.
Кстати, и сами банкиры, говоря о снижении ипотечных ставок до 6-7%, допускают существенные оговорки. По их мнению, препятствием могут стать нестабильная макроэкономическая ситуация и неуверенность в росте российской экономики. Кроме того, на величину ипотечных ставок, помимо стоимости привлечения ресурсов, влияют расходы на содержание банковской сети, обслуживание IT-систем, обработку заявок и прочие сопутствующие расходы, а также надбавка за риск и маржа. Инфраструктурные изменения помогут в среднесрочной перспективе снизить расходы, однако в настоящий момент эта составляющая ипотечных ставок остается достаточно высокой.
С выходом из рецессии российской экономики связан и рост реальных располагаемых доходов населения, который, по мнению экспертов, может выйти в плюс уже в 2017 году после трех лет падения. К тому же банкиры делают ставку на демографический фактор – появление нового поколения платежеспособных заемщиков, что на фоне повышения финансовой грамотности будет способствовать росту интереса к ипотечным программам. Вместе с тем, весьма сомнительно, чтобы рост спроса на какую-либо услугу привел к снижению стоимости этой самой услуги. В данном случае – ипотеки.
Олег Якушев, эксперт АО ИК «ЦЕРИХ Кэпитал Менеджмент»