01.09.2024 вступили в силу изменения, внесенные Федеральным законом от 08.08.2024г. №266-ФЗ в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»,

В частности, сокращен гарантийный срок, в течение которого участники могут предъявить компании претензии по объекту долевого строительства в связи с выявлением недостатков. Теперь срок будет составлять не менее трех лет, он одинаковый как для самого объекта долевого строительства, так и для технологического и инженерного оборудования, входящего в его состав: системы отопления, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, видеонаблюдения, вентиляции, кондиционирования, пожаротушения, дымоудаления и т. п.

До внесенных изменений гарантийный срок составлял не менее пяти лет. По уже заключенным договорам гарантийный срок не меняется. Следует обратить внимание, что по старым нормам гарантийный срок на квартиру составлял пять лет, а на оборудование - три года.

Несмотря на то, что действующие в настоящее время гарантийные сроки на квартиру и оборудование равные (три года), порядок их исчисления различен, в связи с чем возможны ситуации, при которых гарантийный срок на квартиру еще не вышел, а гарантия на оборудование уже закончилась. Это обусловлено тем, что трехлетний срок на квартиру (машиноместо, кладовку или иной объект долевого строительства) исчисляется со дня подписания акта приемки-передачи этого объекта долевого строительства, а трехлетний срок на технологическое и инженерное оборудование и иное общее имущество в доме - со дня подписания первого акта приема-передачи объекта долевого строительства в многоквартирном доме. Поэтому эти сроки будут не совпадать.

Застройщик обязан передать клиенту объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Если что-либо из этого не соблюдается, имеются отступления от указанных требований, недостатки, не оговоренные договором, - это является основанием для предъявления к застройщику претензии по качеству. Гарантийный срок необходим для обнаружения таких недостатков в процессе эксплуатации.

В случае выявления изъянов участник долевого строительства вправе по своему усмотрению требовать: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недочетов.

Застройщик по общему правилу не отвечает за недостатки объекта долевого строительства, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его элементов отделки, нарушения требований технических регламентов или какими-то другими, снимающими с него ответственность, причинам.

Принятый закон существенно меняет вектор судебных споров участников долевого строительства с застройщиками по договору участия в долевом строительстве. Наиболее важным в этом направлении является нераспространение требований Закона о защите прав потребителей в части штрафов и неустоек на правоотношения, возникающие на основании договора участия в долевом строительстве.

Кроме того, снижен размер неустойки за просрочку устранения недостатков объектов долевого строительства, исполнения требования об уменьшении цены договора и возмещения расходов дольщика на устранение таких недостатков. Он составит для граждан 1/150 ключевой ставки от стоимости расходов или суммы возмещения за каждый день просрочки, но не более стоимости таких расходов. Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства является основанием для признания такого объекта долевого строительства непригодным для проживания, размер неустойки (пени), рассчитывается от цены договора.

Следует учитывать, что по уже заключенным договорам, в том числе, по которым еще не подписаны акты приемки-передачи квартиры, гарантийный срок остается прежним. Изменения касаются только новых договоров. И даже если застройщик будет предлагать внести изменения в договор участия в долевом строительстве, устанавливая гарантийный срок три года, соглашаться не стоит. Правовых оснований для внесения таких изменений нет.

Не следует немотивированно отказываться от подписания акта приема-передачи квартиры, предъявляя претензии лишь в устной форме. В законе есть понятие «уклонение от принятия», правовым последствием которого и является подписание застройщиком одностороннего акта без каких-либо нарушений, и в этом случае уже участнику долевого строительства придется в судебном порядке доказывать факт таких недостатков. Для того, чтобы подобного «уклонения» не возникло, участник в случае обнаружения недостатков должен в письменном виде потребовать от застройщика составления акта о несоответствии объекта долевого строительства и уже на этом основании отказаться от подписания передаточного акта. Алгоритм действий определяется Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2023 г. № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Составление таких документов очень поможет в дальнейшем доказать в суде свою правоту.

Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Кроме того, при удовлетворении судом требований гражданина – участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных нужд, суд дополнительно взыскивает с застройщика штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.